近日，《提振消费专项行动方案》发布，明确提出“适时降低住房公积金贷款利率”，再次向购房者发放政策红包。

紧接着多地迅速响应，优化公积金政策。如浙江推出省直公积金账户余额直接冲抵公积金贷款业务，降低购房门槛。

这一政策的核心逻辑在于释放消费潜力，落地后将直接降低新增购房者的公积金贷款成本。

以100万元、30年期首套房贷款为例，若利率再降0.25%，月供可减少约135元，累计利息节省超4.8万元。这不仅能激发刚需购房动能，还能带动家电、装修等产业链消费。

同时，此次调整也与商贷利率形成协同效应。

当前5年以上首套、二套公积金利率分别为2.85%和3.325%，对比商业贷款利率（多地首套已进入“2”字头），两者利差已收窄至10-30个基点，部分城市甚至出现倒挂。

此次公积金利率下调将回应这一矛盾，保持政策工具吸引力，为商贷进一步降息创造空间。

公积金贷款利率已确定下调，且政策还在持续优化中，那么存量房贷利率（尤其是存量商贷利率）何时会迎来下调，相关政策会优化？何时跟进？

公积金存量贷款等待重定价日时是自动调整的。根据现行规定，已发放的公积金贷款通常会在每年1月1日按最新利率调整。例如，2024年5月公积金利率下调后，存量贷款已于2025年1月1日执行新利率。

因此，此次若利率再降，存量公积金贷款也将在2026年1月统一调整。

但存量商业贷款利率短期内难有“普调”，目前来看，存量商业房贷利率是否调整依赖政策突破（LPR继续下调或政策直接干预）与市场化博弈。

LPR变动方面。存量房贷利率多以“LPR+基点”形式挂钩，若未来LPR下调，房贷利率将在重定价日（通常为每年1月1日或贷款发放日）自动调整。当前LPR已处低位，进一步大幅下调空间有限。就在3月20日，5年期LPR未降，房贷利率下调预期落空。

政策干预方面。此前曾出现银行主动下调存量房贷利率的案例，但目前官方尚未释放类似信号，更多依赖市场化机制。

这里有个矛盾点，存量房贷利率普降需牺牲银行利润（存量房贷余额38万亿，利率降1%则年利息减少3800亿）。

因此，当前政策更倾向于通过“降成本、扩需求”稳定楼市。

前端降成本：公积金利率下调、商贷利率市场化调整；中端优流程：允许提取公积金付首付、推进“既提又贷”模式；后端稳供给：专项债收购存量房转保障房、税费减免加速去库存。

本次公积金利率下调是提振住房消费的重要信号，虽存量房贷利率的调整仍需时间，但我们仍可期望政策可以持续优化：

对公积金存量贷款，优化重定价周期（如半年一调）。

对商贷存量利率，支持“商转公”，并鼓励银行对优质客户定向降息。

建立公积金与商贷利率联动机制，避免利差倒挂。

公积金利率下调与存量房贷利率调整，本质是以“降负债”为杠杆撬动消费复苏，其逻辑链贯穿“减轻压力—提振信心—释放需求”三重目标。

尽管存量商贷利率目前未紧随着调整，但笔者认为，存量商贷利率下调未来可期。

本次政策深意是以“降负债”促消费，稳预期，初衷是减轻居民房贷压力，释放消费潜力。政策发力的方向是不变的，且政策组合拳仍将持续发力，只是需协调各方利益，以稳定为前提，循序渐进式的进行调整。

未来，我们相信政策在兼顾效率与公平的同时，会在银行让利与居民减负之间寻求动态平衡。

毕竟，每一个微小的政策调整，都是为了让生活更美好，而不是更差！

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