附件1

 

宁波市业主大会议事规则示范文本

 

一、文本部分

 

XXXX业主大会议事规则

 

《XXXX业主大会议事规则》已经XXXX年XX月XX日XXXX物业管理区域业主大会会议审议通过，并于XXXX年XX月XX日报XXXX镇（乡）人民政府（或街道办事处）备案。

 

第一章  总  则

第一条  为维护全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》等相关法律法规，结合本住宅小区实际，制定本规则。

第二条  本规则适用于本物业管理区域业主大会、业主委员会组织实施业主共同决定事项相关活动。

本规则所称物业管理区域，是指东至XXX、南至XXX、西至XXX、北至XXX四至范围内的区域，总占地面积XXXX平方米，房屋总建筑面积XXXX平方米。其名称为：XXXX（以依法核定的住宅小区名称为准）业主大会。

第三条  本业主大会由物业管理区域内全体业主组成，于XXXX年XX月XX日依法成立，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

本业主大会共有投票权数XXXX个，业主专有部分总建筑面积XXXX平方米。

第四条  本物业管理区域依法选举产生的业主委员会为本业主大会的执行机构，依据物业管理法律、法规和本规则履行职责。

XXXX镇（乡）人民政府或者XXXX街道办事处根据本物业管理区域实际，依法组建物业管理委员会的，由该物业管理委员会作为本业主大会临时执行机构承担业主委员会的相关职责。

第五条  本物业管理区域内的业主委员会、物业服务企业、业主应当在社区党组织的领导下，共同参与住宅小区基层治理工作，推动物业管理规范化、法治化发展。

第六条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会在其职责范围内作出的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会在物业管理活动中，为维护业主共同利益的需要，可以以业主委员会的名义依法提起诉讼。

第七条  业主依法享有专有部分以外的共有部位、共有设施设备的共有和共同管理权，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主应当按照本规则参加业主共同决定事项的议事、表决等活动。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向镇（乡）人民政府或者街道办事处投诉、举报，或者请求人民法院予以撤销。

第二章  议事事项

第八条  下列事项应当由全体业主共同议事，经业主大会会议表决通过后，由业主大会作出决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定终止业主委员会或者其成员职务；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，决定自行管理或者终止自行管理物业；

（五）使用专项维修资金涉及维修、更新或者改造全体业主共有部位、共有设施设备的项目经费预算；

（六）筹集专项维修资金的筹集方案；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业管理经营用房、停车收费泊位等共有部分的经营方式、经营收益的用途和分配，以及财务管理主体和相关管理制度；

（十）审查通过物业服务合同；

（十一）审议物业服务企业年度履约报告，评价物业服务企业的年度物业服务质量；

（十二）审议通过年度物业管理实施情况报告、业主委员会年度履职报告，决定业主大会、业主委员会运作经费预算；

（十三）决定开设业主大会基本账户，或者决定业主自主管理专项维修资金，并授权业主委员会开设商业银行专用账户；

（十四）决定从专项维修资金中划出统筹用于业主共有部位、共用设施设备日常小额维修的年度经费预算；

（十五）决定聘请业主委员会专（兼）职事务工作人员并支付报酬，或者决定向业主委员会成员支付工作津贴；

（十六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

实施前款第五项、第七项、第八项约定，且使用专项维修资金的单项费用在XX万元以下、调整利用共有部分从事经营主体、改建或者重建绿地设施和文化体育设施，以及有关共有和共同管理权的其他一般事项，授权业主委员会作出决定，但法律法规另有规定的，从其规定。

第九条  下列事项由业主共有部位、共有设施设备的相关共有业主共同审议通过后，由业主委员会作出决定：

（一）维修、改造、更新单幢房屋的业主共有部位、共有设施设备项目的经费预算及其使用专项维修资金，或者未设立专项维修资金业主的自有资金分担方案，由该幢房屋的业主共同审议；

（二）维修、改造、更新单元业主的共有部位、共有设施设备，或者加装电梯项目的经费预算及其使用专项维修资金，或者未设立专项维修资金业主的自有资金分担方案，由该单元的业主共同审议；

（三）有关相关业主共有和共同管理权利的其他事项。 

第十条  业主大会可以采用下列方式选聘物业服务企业：

（一）授权业主委员会采取公开招标投标方式，确定中标物业服务企业，并向全体业主公示中标物业服务企业的基本信息；

（二）业主委员会采取邀请招标投标方式，确定二至三家中标候选的物业服务企业，并提交业主大会会议表决确定其中一家为中标物业服务企业；

（三）业主委员会采取协议方式，确定二至三家备选的物业服务企业，并提交业主大会会议表决确定其中一家为被选聘物业服务企业。

按照前款规定选聘物业服务企业的，业主委员会应当以业主大会会议审议通过的物业服务合同草案为招标投标或者协议的依据，不得减少草案设定的服务事项、不得降低服务质量标准，不得提高物业服务收费标准。

第三章  议事方式

第十一条  业主委员会每年至少组织召开一次业主大会定期会议，根据实际需要，审议应当由全体业主参加的有关事项。

业主大会定期会议应当审议本规则第八条第十一项、第十二项约定的事项。

第十二条  有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经百分之二十以上业主提议，且提议审议的事项属于本规则第七条约定的事项范围的；

（二）本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；

（三）镇（乡）人民政府或者街道办事处、社区党组织或者居（村）民委员会提议需要业主大会决定的；

（四）业主委员会为依法履行职责需要业主大会决定的紧急事项。

第十三条 业主委员会可以根据本物业管理区域的实际，可以选择下列其中一种形式，组织召开业主大会定期会议或者临时会议：

（一）利用市物业主管部门提供的业主大会会议系统进行审议；

（二）利用业主委员会自建移动互联网业主大会会议系统进行审议；

（三）向全体业主发放业主大会会议书面议题征求业主意见的方式进行审议；

（四）组织全体业主集中讨论、审议。

第十四条  组织召开业主大会会议应当遵守下列一般程序：

（一）根据本规则或者向业主征集会议议题，将拟定议题向全体业主公示，听取业主、物业使用人和社区党组织、居（村）民委员会的意见和建议，并确定会议议题；公示时间不少于七日；

    （二）根据确定的会议议题，拟定议案及说明、意见征询表等，向全体业主公示，听取业主、物业使用人和社区党组织、居（村）民委员会的意见和建议；公示时间不少于十五日；

（三）召开业主委员会会议，修改完善、确定审议议案及说明，制作业主表决（选）票，确定会议召开形式、时间、地点和议程，核实投票权人身份、联系方式，确定投票箱数量和放置位置等，形成业主大会会议通知和会议材料；

（四）业主委员会于会议召开十五日前，通过书面公告的形式在物业管理区域的公告栏、楼道门厅、电梯轿厢等显著位置和业主微信群等其他形式，向全体业主发布召开业主大会会议的通知，同时告知所在地的居（村）民委员会；公告栏位于本物业管理区域XXXXXXX;

（五）业主委员会于会议召开三日前，将议案及说明、表决（选）票等书面会议材料发放给全体业主，由有投票权的业主或者家庭其他成年人签收；利用业主大会会议系统形式的，应当通过系统发布；

（六）有投票权的业主审阅议案及说明，自主填写表决（选）票、亲笔签署姓名，并在业主大会会议通知的时限内，将表决（选）票投放至密封的票箱内；利用业主大会会议系统形式的，按照系统操作规范填写表决（选）票；投票时间一般不少于三日；

（七）投票截止时，收回全部投票箱，在居（村）民委员会、业主代表的监督下，开启投票箱，统计、汇总每一审议事项的表决结果；利用业主大会会议系统形式的，由系统自动统计投票结果；

（八）投票截止之日起二天内，召开业主委员会会议，根据每一审议事项的投票表决结果，拟定业主大会决定、会议记录和表决结果，并以书面形式向全体业主公示；公示期限不少于七日。

业主大会会议审议事项涉及业主委员会换届选举的，应当在业主委员会任期届满六十日前向镇（乡）人民政府或街道办事处提交换届选举书面报告。

第十五条  业主委员会采用业主大会会议系统在线上组织召开业主大会会议的，应当遵守本规则第十四条约定的一般程序，其中有关公示、通知、会议材料、填写表决（选）票、业主投票、统计、汇总表决结果等环节可以通过系统具备的功能组织实施。

采用业主大会会议系统组织召开业主大会会议时，有关业主采用纸质表决（选）票投票的，业主委员会可以将其表决（选）票意愿录入系统，计入表决结果。

第十六条  本规则第八条约定的相关业主共同决定事项，应当遵守下列程序：

（一）由相关事项的发起业主协助业主委员会拟定议事议案及说明；

（二）业主委员会确定相关业主的范围、身份，拟定议事通知包括议事时间、地点、形式，并向相关业主发布书面通知、表决票和议事议案及说明，同时告知居（村）民委员会；

（三）相关业主审阅议事议案、填写表决票，并签署姓名；

（四）业主委员会回收相关业主全部表决票，统计、汇总表决结果；

（五）召开业主委员会会议，根据表决结果作出业主委员会决定，并向全体业主公示。

第十七条  业主委员会应当在业主大会定期会议、临时会议闭会期间，广泛收集、听取业主、物业使用人对本物业管理区域内物业管理服务事项等各方面的意见和建议，通过调查研究、与意见人或者建议人交流沟通等形式，采纳合理化建议，改进、创新物业管理方式，必要时可以作为审议议案，适时提请业主大会定期会议或者临时会议审议。

第四章  表决规则

第十八条  房屋的（含住宅、非住宅，下同）所有权人为业主。

物业管理区域内行使业主共同决定事项投票表决权的业主，按照下列规则确定：

（一）每套房屋设一名投票权人；按份共有的，由共有权自行约定一名投票权人；

（二）在本物业管理区域内拥有两套（含）以上房屋，合并设一名投票权人；

（三）本物业管理区域内尚未出售、不动产权属归建设单位所有的全部房屋，合并设一名投票权人，建设单位为投票权人。

第十九条  投票权人的房屋专有部分的建筑面积，按照下列规则确定：

（一）以不动产权属证书记载的建筑面积计算，不包括车位、车库；按份共有的，以整套房屋的建筑面积计算；

（二）在本物业管理区域内拥有两套（含）以上房屋，按照其拥有房屋的建筑面积累计计算；

（三）房屋未登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照商品房买卖合同记载的建筑面积计算；

（四）投票权人未提供不动产权属证书或者不动产权属证书灭失的，以查询不动产登记机构的不动产登记簿记载的专有建筑面积计算。

第二十条  每一名投票权人计为一个投票权数。

业主大会会议的投票权总数，按照业主大会投票权数累计计算；其专有部分建筑面积总数，按照投票权人的专有部分建筑面积累计计算。

相关业主共同决定事项的投票权总数，按照全部相关投票权数累计计算；其专有部分建筑面积总数，按照相关投票权人的专有部分建筑面积累计计算。

第二十一条  业主共同决定事项，应当由专有部分建筑面积占比（即占专有部分建筑面积总数）三分之二以上的投票权人且投票权数占比（即占投票权总数）三分之二以上的投票权人参与表决，决定结果方可有效。

决定本规则第八条第六项至第八项的事项，或者决定本规则第九条第一项至第三项的事项，应当经参与表决专有部分建筑面积四分之三以上的投票权人且投票权数占比四分之三以上的投票权人同意。授权业主委员会决定的事项除外。

决定本规则第八条的其他事项，应当经参与表决专有部分建筑面积二分之一以上的投票权人且投票权数占比二分之一以上的投票权人同意。

第二十二条  投票权人在业主共同决定事项中的表决意愿分为同意、反对、弃权。

第二十三条  投票权人有因故不能参加业主大会会议或者相关业主共同决定事项议事的，可以书面委托其他业主、物业使用人参与议事，但应当于议事前将由投票权人签字的书面委托书提交业主委员会。

业主共同决定事项需要投票表决的，其表决（选）票的同意、反对、弃权意见须由本人签字，方可委托其他业主、物业使用人代为投票。

第五章  业主委员会

第二十四条  业主委员会由五人以上单数组成，其组成成员的上限由筹备组、换届选举小组或者业主委员会根据物业管理区域规模、推荐产生的业主委员会成员候选人的人数确定。

业主委员会设主任一名，副主任X名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会每一届任期为X年（三年至五年），成员可连选连任。

第二十五条  业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和具有完全民事行为能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人担任，并需要符合下列条件：

（一）遵守法律、法规和管理规约，模范履行业主义务；

（二）身体健康，有从事业主委员会工作的必要时间；

（三）具有专业知识和特长，个人信用良好；

（四）按照有关规定或者约定，按时足额交纳物业服务相关费用、交存物业专项维修资金；

（五）无参与非法组织或者组织集体上访等记录；

（六）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职。

第二十六条  业主委员会成员候选人通过下列方式推荐：

（一）业主自荐或者推荐；

（二）社区党组织、居（村）民委员会推荐；

（三）镇（乡）人民政府、街道办事处推荐。

鼓励国家机关、企业事业单位、社会团体等组织的党员干部按照法定程序参选业主委员会成员。

第二十七条  筹备组、换届选举小组或者业主委员会应当在社区党组织的协助下，按照本规则第二十六条约定的业主委员会成员任职条件，对被推荐人的任职资格进行审查。经审查符合条件的，经依法公示后，方可作为业主委员会成员候选人，并提请业主大会会议投票表决。

第二十八条  业主委员会成员实行差额选举的，差额幅度应当不低于业主委员会组成成员名额的百分之二十。

当选的业主委员会成员，应当由专有部分建筑面积占比三分之二以上的投票权人且投票权数占比三分之二以上的投票权人参与表决，并经参与表决专有部分建筑面积二分之一以上的投票权人且投票权数占比二分之一以上的投票权人同意，并按得票数的高低和业主委员会组成成员名额确定。

按照前款约定，未当选业主委员会成员但得票数达到法定票数的候选人，可以当选为业主委员会候补成员，候补成员的任期与业主委员会成员任期相同。业主委员会候补成员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。

第二十九条  业主委员会成员因辞职或者被终止职务等原因出现缺额的，可以从业主委员会候补成员中按照得票数依次递补，并向全体业主公示；可以递补的业主委员会候补成员不足，或者无业主委员会候补成员的，应当依法组织补选。

业主委员会换届选举按照《宁波市住宅小区物业管理条例》有关规定执行。

第三十条  选举产生业主委员会或者调整业主委员会成员的，业主委员会应当自业主大会作出决定或者按照本规则递补业主委员会成员之日起三十日，将业主大会决定或者递补成员名单、业主委员会成员职责分工等报送所在地的镇（乡）人民政府或者街道办事处备案。

第三十一条  业主委员会应当履行下列职责：

（一）按照规定组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

（二）拟订物业服务合同；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者与业主大会解聘和不再续聘的物业服务企业进行交接；

（四）根据业主大会决定组织实施或者监督物业服务企业实施物业共用部位、共用设施设备的经营活动及其收益的使用、管理，并建立健全经营活动管理、经营收支公布等相关制度；

（五）组织筹集专项维修资金，监督专项维修资金的使用；

（六）建立健全质价相符的物业服务评价机制和物业服务收费标准调节机制；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同，协助物业服务企业督促业主履行交纳物业服务相关费用的义务；

（八）督促业主遵守业主大会决定，监督管理规约的实施，制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规和管理规约的行为；

（九）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录，保管共有部分配置、使用、管理的档案；

（十）制作和保管物业管理活动的会计凭证、账簿、财务报表等有关文件资料，建立规范的财务制度；

（十一）建立物业服务投诉、举报渠道，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调解决物业服务纠纷；

（十二）配合有关主管部门在物业管理区域内依法履行职责；

（十三）配合镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十四）业主大会赋予的其他职责。

第三十二条  业主委员会会议包括定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当每X月召开一次。有下列情形之一的，应当及时召开业主委员会临时会议：

（一）经百分之二十以上业主提议的；

（二）经三分之一以上业主委员会成员提议的；

（三）业主委员会主任提议的。

第三十三条  业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时应当有过半数的成员参加。业主委员会成员不得委托他人参会。

组织召开业主委员会会议应当遵守下列程序：

（一）需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前向全体业主公开，听取业主、物业使用人和居（村）民委员会的意见、建议；

（二）邀请社区党组织派代表列席；

（三）记录会议讨论、决定情况；

（四）作出决定须经业主委员会过半数的成员同意，并在会议记录决定事项中签字；

（五）会议结束后三日内将会议情况和作出的决定，在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公开，并作为业主委员会档案存档。

业主委员会已按规定成立党组织的，业主委员会需要讨论、决定的重大事项应当先由业主委员会党组织进行讨论，形成共识后再提请业主委员会讨论和决定。

第三十四条  业主委员会建议聘请业主委员会专（兼）职事务工作人员的，应当编制聘请方案提请业主大会会议审议，并作出决定。编制聘请方案应当包括聘请理由，拟聘请人员姓名、专业、名额、报酬金额、支付方式和支付报酬所需资金来源等。

拟聘请人员应当符合下列条件：

（一）身体健康，年龄不超过六十五岁；

（二）大学专科以上学历，专业能力与聘请理由相符；

（三）与业主委员会成员、社区居委会成员无近亲属关系；

（四）个人信用良好。

第三十五条  业主委员会建议向业主业委会成员支付工作津贴的，应当编制工作津贴支付方案提请业主大会会议审议，并作出决定。工作津贴支付方案应当包括支付理由、津贴标准、支付方式、拟领取津贴成员名单和支付津贴所需资金来源等。

第三十六条  业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会主任或者由其指定一名成员负责保管。

使用印章应当登记，并经业主委员会主任批准、签字后用于下列范围：

（一）业主大会作出决定、发布公告、出具授权证明等使用业主大会印章；

    （二）业主委员会发布通知、公告、决定，或者订立合同、协议，或者根据业主大会授权收取物业增值资金及专项维修资金的凭证等使用业主委员会印章。

业主大会印章和业主委员会印章不得用于与本物业管理区域内物业管理活动无关的事项，不得外借，不得在空白书面上加盖印章。

第三十七条  业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）违反业主大会议事规则，阻挠、妨碍业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定；业主委员会成员无故不参加业主委员会会议，拒不执行业主委员会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）不与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者擅自修改物业服务合同；

（四）擅自以出借、设定担保、改变用途等方式处置、挪用、侵占物业共用部位、共用设施设备及其经营收益；

（五）与物业服务企业以及其他相关利益主体进行可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换；

（六）违规使用业主大会、业主委员会印章；

（七）违规泄露、公开业主信息；

（八）拒不执行镇（乡）人民政府、街道办事处和有关主管部门物业管理整改要求或者人民法院裁判；

（九）不依法履行职责或者侵害业主合法权益的其他行为。

第三十八条  业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布自行终止职务的成员姓名：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因健康或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

（四）被追究刑事责任。

第三十九条  业主委员会成员不符合本规则第二十五条任职条件，或者业主委员会及其成员不履行本规则第三十一条职责，或者有本规则第三十七条情形的，业主可以依照本规则提议召开业主大会定期会议或者临时会议审议决定终止业主委员会或者其成员职务；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十条  业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并向镇（乡）人民政府或者街道办事处提交换届选举书面报告。

业主委员会未按期组织换届选举或者业主委员会任期内成员人数不足总数的二分之一时，由镇（乡）人民政府或者街道办事处依法成立换届选举小组组织业主进行换届选举。自换届选举小组成立至新一届业主委员会产生期间，本届业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等业主共同决定事项组织召开业主大会会议。

业主委员会按期组织换届选举，或者换届选举小组组织换届选举时，业主委员会成员的任职条件、候选人推荐方式、被推荐人资格审查、议事程序等按照本规则有关约定执行。业主大会决定修改本议事规则的除外。

第四十一条  业主委员会按期组织换届选举的，由原业主委员会制作交接清单，并组织与新一届业主委员会进行换届交接，当面核实交接下列资料、设备：

（一）业主名册以及联系方式；

（二）业主大会、业主委员会印章；

（三）业主大会、业主委员会会议记录和决定；

（四）保管的会计凭证和账簿、财务报表等；

（五）物业服务合同和物业共用部位、共用设施设备经营合同；

（六）历年物业共用部位、共用设施设备经营收益收支公告档案资料；

（七）利用业主委员会工作经费购买的办公设备、办公用品；

（八）使用和保管的其他档案材料。

换届选举小组组织换届选举的，本届业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内，制作交接清单，并将前款第一项至第四项物品、资料移交镇（乡）人民政府或者街道办事处代为保管。新一届业主委员会选举产生后，由镇（乡）人民政府或者街道办事处向其移交代为保管的物品、资料；由原业主委员会向其移交前款第五项至第八项物品、资料。

原业主委员会不按本规则移交物品和档案资料的，由新一届业主委员会督促改正；拒不改正，可以提起诉讼，追究其赔偿责任。

第四十二条  有下列情形之一的，筹备组、换届选举小组、业主委员会或者业主，可以提请镇（乡）人民政府或者街道办事处组建物业管理委员会作为临时机构。物业管理委员会依照《宁波市住宅小区物业管理条例》的规定，承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定、执行物业管理事项：

（一）未选举产生业主委员会，或者业主委员会成员少于五人且补选业主委员会成员未果的；

（二）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会的履职时间截止选举产生新一届业主委员会。

第五章  附则

第四十三条 本规则自业主大会会议审议通过之日起施行。

 

二、使用说明

1.本示范文本仅供住宅小区物业管理区域业主大会筹备组、业主委员会制定、修改《住宅小区业主大会议事规则》时参考。

2.业主大会筹备组、业主委员会可以结合物业管理区域实际，对示范文本中的条款进行删减、补充，对条款内容进行修改，对空格内容进行增补。

3.制定、修改《业主大会议事规则》时，应当冠以物业管理区域名称。